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实体产业是经济社会的发展之根、财富之源与民生之本。很长一段时间以来，工业制造代表的实体产业是一个地方经济社会赖以增长和发展的核心力量。
在上海，“三二一”的产业结构***，让服务业逐渐成为城市经济发展的核心力量，且从1992年起上海的“三、二”产业间的比重差距呈现出越拉越大的趋势。
统计数据显示，近年来，上海第三产业占地区生产总值的比重便呈现出不断攀升的趋势。时至2019年一季度，第三产业占地区生产总值的比重已超过72%。与此同时，第二产业的比重也从2017年的30.7%逐渐下降至今年一季度的27.4%。
事实上，对于上海而言，第三产业比重持续增加有益于城市能级的综合提升，这本无***议。但在此过程中，以***和服务为核心的第三产业比重持续提升，在城市攻坚***制造产业尚未成熟之前，也难免对制造业形成一定的冲击。
这种冲击某程度上类似于实体产业所遇到的“效率空心化”问题。
“效率空心化”主要是指实体企业沦为“游资***”的融资平台与“类***机构”，容易使得处于***或半***状态的“***企业”与“休眠企业”不断增多，从而影响实体经济的运行效率。
类似的资本“避实就虚”的现象在如今上海几个郊区相对低端的制造业园区中，已经开始初露端倪。
在上海青浦某工业园区的采访过程中，一位从事多年机械加工行业的民营企业负责人给记者讲述了一个现实情况：如今劳动密集型制造企业在上海正面临规模化外迁，除了用工成本、环评标准等因素影响之外，很多制造业企业更是看中了上海园区厂房背后的“经济账本”。
“假如加工生产企业搬走后，将原来的工业厂房对外出租，一年能挣600万元的租金，而在上海辛苦做实业一年只能挣1000万，你如果是老板会怎么考虑？”在采访过程中，记者遇到一个这样的反问。
实际上，这个“账本”也正是推动当前很多在上海有土地和厂房的制造型工厂选择逐步外迁的一个重要推动力。更有甚者，会直接选择关掉原来的制造企业，从实体经济业主摇身一变成了房东，依靠早年攒下的这部分实体厂房靠收租度日，以免受生产经营之苦。
可想而知的是，在这种市场情绪影响下，未来还可能滋生出类似“二房东”、“三房东”等所谓的中介服务产业，但实际上这种服务产业并不利于实体经济的发展。
不过需要指出的是，就记者实地了解到的情况来看，上海当前的这种趋势与“效率空心化”理论不太相同，当前上海的这种“避实向虚”的现象似乎还停留在初始阶段。
其源于，这种“经济账本”并非所有实体企业都能实现，毕竟土地和厂房等核心基础要素是其必要条件，具有一定的门槛。而往往这类民企也是经过了市场与时间的考验，其“避实向虚”的动机在没有足够市场支撑的基础下，还不会变得强烈。
因此如何避免随着越来越多的企业主形成“工厂收租更省心挣钱”的认知？如何防止未来大量实体资本撤出制造领域，转投虚拟经济领域所造成的过度***化，可能是目前上海在做大做强服务业，攻坚***制造过程中，需要警惕的问题。
这从侧面也说明了，从城市长期发展的角度来看，在大力发展第三产业的同时，还需要对第二产业进行更有力度的升级转型支持。这种对实体经济的支持可能不仅要体现在为实体企业的减税降费方面，还需要体现在如何保护好实体经济从业者们的定力和信心上。
这一点尤其在一线城市和新一线城市的产业结构调整进程中，可能会愈加重要。
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